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《民法典》对物业服务的新定位与赋能
时间:2020-09-27   来源:郑州市物业管理协会  查看:0

党 锋

       《民法典》对贴近人民生活、乃至覆盖不同物业类型的物业服务而言,不管是作为生活服务业、或是商事服务等分类定位,无异将引爆一场体系化、制度化革命。

       在民法慈母般的眼神里,我们没有任何理由和借口固步自封,留恋于行业温床和视野里浅尝辄止,应当在国家、社会、人民的需求中找到自身的新定位和新动能。

       追寻《民法典》的召唤,结合实践需要,我们联合办事处、社区、业主及行业行政主管部门等进行了系列学习研讨,站在物业服务提供者的角度,结合学习研讨对行业有关问题进行梳理探讨。


一、只有全面持续尊重业主所有权基础上的物权,才能彰显物业管理权让渡的社会价值,进而实现业主的共同管理权及有关主体的权利、义务。

《民法典》开宗明义,在宪法的旗帜下以“民商合一”的形式保护民事主体的合法权益,民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。

权益是宣言书,是显性而不可侵犯的法。《民法典》新时代,保护民事主体合法权益,规范保护、行使民事主体的各方权益,是摆在我们面前绕不过去且急需落地的新课题。

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1、学习贯彻《民法典》要有体系化的新格局

《民法典》2021年1月1日生效后,原有的《物权法》、《合同法》、《侵权责任法》等法规废止了,新的民事法律框架诞生了,但新的法律体系构建,尤其是新的法律思维的搭建更是急迫。不仅要从物权编、合同编、侵权责任编等方面入手,更需从民法典法律体系中寻求答案。

比如,总则中的基本原则和限制性原则,尤其是绿色原则、诚信原则和公序良俗原则等是贯穿于整个民法典,更是要在服务过程中落地的重头戏。学习贯彻民法典不仅看具体条款,还要全文贯通,更要体现其基本原则和精神;对业主及物权的认定理解,在物权法定基础上,要重视因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他系列规定,高度重视权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的债权,即法条制度的倾斜性规定;要重视业主的知识产权、继承权、投资性权利及数据、网络虚拟财产的保护;更要深刻理解“民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得”的内涵。

我们要理解业主的意思表示、意思自治及民事法律行为的效力;重视民事责任中“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定,履行民事义务,承担民事责任”(176条)的规定,发挥好“正当防卫”、“紧急避险”、“保护他人”、“自愿实施紧急救助”等法律规定的立法主旨。

2、理清业主物权的取得及伴生权利义务体系

《民法典》是社会生活的百科全书,更是工作的法律索引和武器,从不动产的源头追溯,民法典从“建设用地使用权”(12章)到“建设工程合同”(18章)、“买卖合同”(9章)、“物权的设立、变更、转让及消灭”(2章)、“业主的建筑物区分所有权”(6章)到“物业服务合同”(24章),包括目前行业理不清的水电汽暖代收代交等(“供用电、水、气、热力合同”10章)。上述及其他法律规定构成了脉络清晰的建筑物区分所有权体系,同时也初步构建了明晰的民事权利和义务关系,不论是对自然人、法人的权益保护及责任边界,还是对公权力的限制或者依法司法、行政,都绘出了一幅幅清晰的路径图,这都需要我们系统的学习、理解和应用。

 3、理清物业管理权取得、行使及丧失生命周期的法律体系

《民法典》重点从物权编、合同编、侵权责任编确定了保护业主及服务双方权益的法律体系。物权编赋予业主专有部分所有权这一最充分的物权及共有部分共有权、共同管理权。以上三权的分离及市场化运行使物业管理成为可能。尤其是物业管理纳入社区治理范畴,更是两者相得益彰。《民法典》新增了“居住权”这一新型用益物权,虽其权利义务边界有待法规进一步细化,但其规定扩大了物业服务对象,赋予了人性的进步和行业的历史使命。233-239条物权的保护(第3章)及有关规定赋予业主的物权请求权等,明晰了对物权的保护及对延展权益的尊重;侵权编明确了业主的侵权请求权,尤其是物业服务人“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”及合同编赋予业主的合同任意解除权等倾向性保护规定,要求我们要从物业管理权的取得、行使及丧失的民法体系中研判、思考,筹划行业的新定位和未来,重构行业责任并履行法律赋予的使命。

4、保护业主权益就是保护行业持续发展的命门和根基

《民法典》赋予业主组织法定地位并针对业主组织成立难、运行难等问题做了框架性保护规定,作为非法人组织降低了其成立、运行门槛,同时新增了居委会等指导协助职责,对维修资金筹集、使用、共有部分经营、禁止停水电收取服务费、格式合同、情势变更制度、禁止高空抛物、坠物等新规定,利于化解矛盾及纠纷;私权的保护、公安等公权力的规范介入,更加保障了业主及相对方的权利,责任边界清晰了,物业服务方依法履责了,业主组织良性运行了,政府依法行政了,司法作用归位了,社会就安居乐业了,服务双方及社会就会更加和谐,这为服务行业指明了方向和作为的广阔空间。

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二、业主物权及至的人格权明确了物业服务的目标和价值

《民法典》创设了人格权且独立成编,加之总则部分等人身权的保护规定,从胎儿保护开始,对自然人、法人、非法人等人格权提升到前所未有的时代高度,其权益保护堪称中国模式,更是社会主义核心价值观、宪法精神的融入和体现。

1、人格权的设立和保护拓展了物业服务的空间

《民法典》规定,民事主体按意愿依法行使民事权利,不得干涉。

同时规定民事主体应当履行法律规定的当事人约定的义务,更是物业服务人要坚守的底线。

《民法典》明确了自然人享有生命权、身体权、健康权、隐私权等权利;法人、非法人组织享有名称权、名誉权和荣誉权。不论是具体的人身自由还是抽象的人格尊严都受法律保护。

《民法典》特设了侵害人格权,特别是行动自由权的事中救济制度,即有权向人民法院申请采取责令行为人停止有关行为的措施等,而不是等事后的侵权责任处理,这都是民法典新时代为物业服务带来的挑战,更是转型的新机遇。

2、隐私权和个人信息保护的特别规定持续造就物业服务软实力

“隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间,私密活动、私密信息”。“任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。”(1032条)其中私人生活安宁和个人信息中的身份证件号码、住址、电话号码、健康信息、行踪信息等保护、利用,会促使行业在科技进步、信息化浪潮中砥砺前行,加快行业专业化建设和转型升级的步伐。

3、婚姻家庭、继承权益保护等延展了服务对象及范围

“配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员”(1045条)的规定,决定了服务对象的广泛性,而不能仅停留在传统的业主与使用人层面理解。

夫妻共同财产、债务、非婚生子女、抚养教育、监护制度、收养等规定,更是对服务对象及服务的延展,这对相应服务的提供及服务费的收取、增值服务内容的扩大都拓展了空间,尤其是对社会化养老、扶幼、助残及教育文化等产业发展,需要服务供给方积极思考应对并予以快速回应、落地。

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三、物业服务双方新定位及新制度体系思考

《民法典》对业主物权基础上财产权保护及财富传承的总定位,要求我们重新审视业主及使用人的内涵和外延,对业主组织作为非法人组织的民事权利和民事法律行为的框架性规定,要求我们着手在建筑物区分所有权基础上的新制度体系搭建,尤其是关注对业主权益的特定倾向性保护,其实是要求行业加快转型升级的冲锋号。

《民法典》对物业服务人作为营利法人、物业服务合同的一般性规定及禁止行为规定,尤其是“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”(942条);“应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作”(285条);“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律规定的行为,物业服务人应当采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”(942条)。从物权、合同、侵权等方面强化且明确了物业服务人行为路径,其实是明确了物业服务行业新的制度体系构架及对应法规立改废方向。尽管条例等配套法规出台实施尚有时日,但作为专业化、社会化、法治化的行业来讲,真是时不我待!

物业服务企业责任加大了,专业化要求更高了,只要担当起来并做好了,不仅仅是物业服务地位的提升、服务范围扩大和社会责任担当,也是行业新的发展方向和路径,当然增加的服务成本应该由有关法规明确并通过法定程序由业主和相关受益方负担,此项工程可谓仍重道远。

《民法典》不但保护私权,同时规范了公权力的介入及司法救济等路径。落实民法典,我们在路上。


(作者系郑州市物业管理协会研究员 

林恒服务联盟创始人)


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