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说说电梯维保那些事儿
时间:2019-06-25   来源:郑州市物业管理协会  查看:0

    作为物业经理,我们的任务是负责物业服务中心的全面工作并保障业主的权益。随着社会和科技的发展,楼房越建越高,电梯作为一种垂直方向的交通工具,越来越被人们重视和依赖,同时随着电梯使用年限的增加,维保工作的重要性日渐凸显。

    在电梯行业,流行一句话叫“三分品牌,七分保养”。电梯维保也就是对电梯的“体检”。趁小毛病还没造成大故障,及时处理好。多年的实践经验告诉我们,保养做得好,电梯故障就是少。

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    对于物业公司而言,最关心的是电梯的安全和成本问题,我们集中总结为以下三点:

    (1)电梯维保是否及时、有效、透明

    由于电梯设备的特殊性,物业公司管理人员无法跟随进入维保现场并对重要维保位点进行监管,无法对电梯维保的及时性、安全性和有效性进行确认。

    一些维保公司为了抢夺订单资源,拼命压价,造成维保走过场,无法保证维保效果,从维保中赚不到钱,只好采取“以修代保”,电梯未老先衰;有的维保公司在合同期内跟物业产生一定矛盾,害怕物业方面在合同到期后不续约而将维保作业甚至是部件更换时间一拖再拖,等新的维保公司入场,有的部件甚至已经“带病作业”长达半年之久;近年来电梯数量激增,导致高水平维保人员严重缺乏,维保质量难以保证,种种原因导致电梯故障频繁,维保不规范、不到位、不及时等问题普遍存在,用户体验差甚至引发安全事故。

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    (2)如何有效控制电梯维保费用

    我们发现由于电梯使用的工况和维保服务质量的差异,同一品牌、同一型号、同一批次安装使用的电梯往往运维费用相差悬殊,电梯一般负载较大,部件出现问题如果不及时更换,很快将出现破损甚至危及整个系统部件安全,原来花100元就能解决的小问题有可能恶化为需要花费上万元,如何在保证电梯运行安全的前提下有效控制成本成为关注的焦点问题。

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    (3)如何处理好维修和保养的利益冲突

    近年来,电梯数量激增,截至2017年底,全国电梯总计562.7万台,目前整个河南省电梯保有量为30万台,郑州市的电梯保有量为10万台,这些电梯随着使用年限的增加,将逐步的进入“老龄化”。

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    多年的物业管理实践过程中我们发现,一台电梯的生命周期总费用约等于电梯本身价格,例如一台价值20万元的电梯,在正常保养的情况下,直到报废总维保费用合计约为10-20万元。

如果保养的不好,该费用直线上升,甚至年维修费用将达到10万元以上,因此如何处理好维修和保养的利益冲突也成为物业公司电梯管理的一大难题。

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    都说物业公司和电梯维保企业相爱相杀,其实也不尽然。作为物业管理企业,在目前激烈竞争的电梯市场中,面对五花八门的电梯维保单位,如何选择是关键,资质、信誉、娴熟的技术、科学的管理是选聘电梯维保公司的主要考虑因素。

    针对以上亟待解决的问题,首先从安全的角度我们希望电梯维保的过程应该是相对透明,没有暗箱操作的,保养项目是完备的,配件更换是必要的,维保效果是有保障的;其次从合作的角度,维保企业应方法科学的、设身处地的为物业公司着想,在安全的前提下,尽可能的控制电梯维保费用成本,实现相互信任,长期合作;再次电梯其实和汽车等交通工具的保养状态是类似的,从寿命角度来讲,我们希望维保企业可以通过有效保养、及时排除故障等方式尽量延长电梯使用年限。

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    河南科恩机电工程有限公司成立于2015年,专注于电梯日常保养,修理、改造、人员应急救援、销售等业务,公司自成立以来,坚持以客户为中心,秉持着三个永远代表(永远代表先进的生产力,永远代表先进的企业文化,永远代表客户的利益)的发展理念,以“做电梯行业的服务领先者”的企业愿景,着重打造一流的专业技术和服务团队,为客户提供安全、快捷的电梯优质产品和优质的安装、维修保养服务,成为郑州地区知名的电梯安装维保销售企业。

    多年来,河南科恩想客户之所想,创新服务模式,提高业务水平,多管齐下确保电梯运行安全,提高用户体验,从根本上实现降本增效:

    1、先进互联网技术保证维保过程透明、有效

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    河南科恩顺应互联网发展趋势,开启“互联网+电梯维保云平台”安全新模式,推出电梯维保云平台,将电梯维保企业、物业之间的隔阂彻底打通,让电梯维保过程可以更加公开、透明,乘客乘坐电梯更加安全放心,物业管理更加快速、高效,将电梯安全问题扼杀在萌芽状态中,最大限度的保障人民乘梯安全。

    通过维保云平台,维保企业可以在线及时管理维保人员,维保技师也能通过它高效地明确工作任务,物业还能及时对维保工工作给予第一时间反馈,帮助维保企业把工作做得更好,保障电梯的运行安全,同时减少了以前由于工作不透明带来的维保企业、物业、业主之间不必要的矛盾。

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    定制开发的维保云平台系统包括维修人员和物业经理两个入口。

●维修人员入口

    平台系统将每一台电梯的状态情况记录在后台、将电梯进行定位并在电梯上设置专属二维码,维保人员进入待维保电梯后扫描二维码,与后台数据匹配成功后会获得电梯运营状态。

确认可以进行正常维保作业后,现场维保人员将严格按照维保规范进行各项维保作业,整个维保过程将被录制成视频并上传平台并形成工作报告和下一步的工作计划。

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●物业经理入口

    平台根据电梯运营状态的差异划分为绿色、蓝色、黄色、橙色等颜色级别,分别代表电梯的优秀、良好、合格和不合格状态。物业经理登录平台后可对自己所有管辖范围内的电梯进行实时状态查看。

进入电梯详情,将看到维保人员上传的电梯维保过程视频和图片资料,实现维保过程透明化。

    2、电梯生命周期理论科学管控运营费用

    (1)电梯运营费用的构成

    电梯的运营费用主要包括电费、配件更换费用、维保费用等,电费取决于电梯运行的时间和频次,主要与业主使用情况有关。配件更换和维保费用按照国家和行业相关技术规程和标准,均可进行预算和有效的管控。

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    (2)电梯生命周期论

    按照所处的年龄段和身体发展的特征,人类成年后周期可分为青年期、中年期、老年期三个阶段,处于青年期的人群身体各器官机能稳定,很少得病,中年期就要注意身体的保养,老年期往往病痛缠身,经常需要治疗,科恩公司维保人员总结后认为电梯的生命周期也可科学划分为青年期、中年期、老年期三个阶段。

    青年期是指电梯设备在渡过磨合期以后,各方面性能稳定,处于最佳状态;中年期指使用几年后,状态和性能开始缓慢衰退,部分重要部件的故障率增加,较为规律的维护可减缓其性能衰退的速度;老年期作为使用的后期,各部件已接近使用期限,故障率大幅上升。

    在青年期进行必要的、轻度的保养即可,仅会出现一些正常的磨损,运营费用较低;中年期需要进行系统的保养,必要时需要进行配件的更换等,运营费用一般;到了老年期各部件均出现寿命问题,可能需要系统大修或重要部件更换等,运营费用较高。

    (3)解决方案

    在进驻某项目进行电梯维保后,科恩工程师首先通过系统的体检将维保对象划分为不同的生命周期,针对不同生命周期的设备针对性采用不同的维保方案,保证维保费用的精准投入。

    结合电梯生产厂家对特定型号电梯维保建议的基础上,从稳定性、维修性、能力性能、使用年限等四个方面确定电梯设备所处的生命周期阶段评价指标体系:

●稳定性是指在规定的条件下,设备在一定时间内执行其预定功能的能力,主要是可靠度、平均无故障运行时间、平均失效间隔周期数等指标;

●维修性是指在规定时间内,设备保持在或恢复到能够执行其预定功能状态的可能性,主要是平均修复时间、修复率等指标;

●能力性能是指设备在使用时所表现的达到预期功能及精度等方面的性能体系,主要表现在设备精度的高低对电梯使用者的满足程度,设备工作能力与能耗水平比率的高低等方面;

●使用年数是指设备役龄、设备剩余使用寿命、设备寿命损耗等指标。

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    3、交通工具管理方法进行维保费用分级

    如果我们把汽车定义成水平运行的交通工具的话,电梯可以看作是竖直运行的交通工具,那么电梯和汽车业务拥有相似的运营方式,汽车4S店及商业保险在电梯领域同样适用。

科恩公司在电梯的销售、安装、维保、整改以外联合保险公司和金融机构推出电梯保险业务,按照质保程度分为轻包、中包、大包等,设置类似交强险的险种,为业主转嫁风险,提供保障。

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    通过智能化维保平台及科学合理的管理和成本控制方式,河南科恩有力的保障了电梯维保安全服务质量,得到了众多客户的认可,市场占有率不断提高。

    未来河南科恩将继续持久而深入的贯彻员工培训体系、人才激励机制和梯队建设,以高质量、高效率、高水平的专业匠人服务精神,不断吸取先进的技术和管理方法,提升企业的运营效率和市场竞争力,给广大客户提供更好更优质的服务。


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